С прошлого года в Виннице ведется строительство большого жилого комплекса «Набережный квартал» на месте бывшей мебельной фабрики. Комплекс позиционируется, как элитный, а вот цены за квадратный метр «непорядочно» низкие – стартовали от 4900, а при сегодняшнем курсе доллара от 5300 гривен за квадратный метр. Но это отнюдь не альтруизм застройщика, а результат многочисленных нарушений при строительстве, «грязные схемы», уклонение от налогов и т.д.
Как убеждает застройщик, из 17 подъездов, которые планируется построить, квартиры раскуплены уже, как минимум, в шести. И, по словам модераторов группы «Набережный квартал» ВКонтакте http://vk.com/n_kvartal_vn, они успешно сданы в эксплуатацию.
Но если проанализировать ответы-вопросы к авторам странички, к «Кварталу» есть вполне практические претензии, связанные сомнениями в безопасности жилья, его качестве и вообще – к кому предъявлять претензии «если, вдруг, что»?
Сделают, как карта ляжет
Начнем по порядку – с застройщика. Им является, как сказано на сайте «Набережного квартала», «инициативная группа, которая состоит из высококвалифицированных специалистов в различных сферах…» и прочие красивые слова. По факту – это ЖСК (жилищно-строительный кооператив) «Житлобуд», зарегистрированный в городе Хмельницком. То есть – не строительная компания с историей на рынке, а посредник между будущими собственниками и генподрядчиком. Для застройки «Житлобуд» взял землю на месте бывшей мебельной фабрики (ул. Вячеслава Чорновола 29) по договору суперфиция. И тут начинается первая проблема. Основное отличие права суперфиция от права аренды земли – возможность на отчуждение земельного участка, продажи права суперфиция другому лицу, передача его по наследству и возможность его залога. Проще говоря, не включая арендную плату за землю в стоимость квартиры, застройщик экономит и выигрывает. А собственники жилья здорово рискуют своими деньгами, когда стройка заканчивается. Ведь тогда возможен «кабальный вариант» – включение стоимости аренды за землю в квартплату жильцам. А стоимость, как известно, определяет собственник на свое усмотрение. Не потому ли сейчас на рынок Винницы «выброшено» множество квартир из этого жилкомплекса. Люди, вероятно, узнав о подвохах, спешат избавиться от рискованных квартир, пока они в буквальном смысле не стали «недвижимостью».
Проблема вторая – генподрядчик. ЖСК нанял для строительства в Виннице свою землячку – общество с ограниченной ответственностью хмельницкую фирму «Тонус». А те уже, в свою очередь, привлекли немеряное количество субподрядчиков… Вообщем, если что – концов не сыщешь — куча «субчиков», куча договоров, куча работ, которые выполняют множество задействованных в процессе организаций и частных лиц… Но вот беда – те же субподрядчики зачастую, банально не способны даже проинструктировать своих работников о технике безопасности на стройке. К примеру, достоянием общественности в прошлом году стал случай, когда рабочего на стройке завалило незакрепленными лесами, установленными с нарушениями всех существующих норм. К счастью, травмы оказались не смертельными. О том, что «субчики» работают без проектной документации, даже говорить не приходится – ее делать дорого, потому, по сути, все делается «на глазок».
- Мелкими субподрядными организациями очень часто не выполняются требования по разработке технологической документации по выполнению определенных работ, — говорит главный госинспектор Держгирпромнадляду по расследованию несчастных случаев Сергей Белиенко. — Заказывать такую документацию – дорого, а делать сами не могут, так как нет специалистов.
Вот и получается, что вопрос качества того, что наделают субподрядчики – риторический. Может сделают хорошо, а может и плохо. Как карта ляжет. Инспекция из Держгирпромнадляду была на стройке прошлой весной, когда там бригада непонятных «шабашников» фундамент заливала. И появится там раньше, чем через год они права не имеют, если нет серьезных поводов. Так что – твори что хочешь. Вот и творят. Своих строителей нет – нанимают по объявлениям кто придет…
А город вообще – не при делах
Теперь о том, что касается самого проекта. Единственный, кто четко знает, что там да как – это генподрядчик и застройщики, которые, по сути, делают абсолютно, что хотят.
- Городская власть на застройщика повлиять не может никак вообще, — говорит главный архитектор Винницы Александр Рекута. – Они разрабатывают проектную документацию и несут ее в инспекцию архитектурно-строительного контроля, оформляют декларацию и строят. Потом им же сдают дом в эксплуатацию. С нами могут как-то это согласовать, а могут и не согласовать. Как захотят.
Другими словами, городская власть на застройщика повлиять не может или… не хочет. Но, самое интересное, что в случае каких-то проблем с жильем, к примеру – стена обваливаться начнет, обращаться народ будет куда? Правильно – к городским властям. Зачем, мол, халтурщика на рынок допустили. А власти ответят: мы не при делах и вовремя контролирующие инстанции запустить на стройку тоже нам было недосуг… И в итоге материальные и моральные потери – головная боль самих жильцов, которые «подписались» на этот жилищно-строительный кооператив.
Теоретически, городская архитектура может даже сейчас отправить на стройку своих проверяющих. Но выявив серьезные нарушения, они все равно должны направлять запрос в инспекцию. Поводом для запроса может быть – отклонение от проекта, нарушения норм и несоответствие строительных материалов стандартам. Кстати, о них.
Не верь глазам и математике
Начнем с того, что изначально, по словам Александра Рекуты, проект дома был рассчитан на десять этажей. Потом к ним, каким-то непостижимым образом добавилось еще два, но это как бы детали. На сайте «Квартала» указано, что жилых этажей – девять, а на десятом двухуровневые квартиры. Ну да этажом меньше, двумя больше – застройщику все равно никто не указ. Где 10, там и 12. Есть другой вопрос — весь комплекс построен из красного кирпича марки М-150, что у многих вызывает естественное недоумение. Ведь этот кирпич, из-за недостаточной прочности, не используется при строительстве домов выше пяти этажей!
Еще один немаловажный фактор риска – толщина стен. Представитель «Набережного квартала» некий Артем (телефон (068)700-25-43), отказавшийся представиться полностью, утверждает, что толщина стен 510 мм (и 750 мм на нижних этажах) вполне способны выдержать дом такой высоты. Кто ему поверил, наверное, квартиру в доме купить рискнул.
Кстати о высоте. Согласно норм ДБН, высота дома, в котором установлены индивидуальные газовые котлы, как в каждой квартире «Набережного квартала», не может превышать 26,5 метра. Высота от пола до потолка каждой квартиры комплекса – 2,74 м. Несложный подсчет показывает, что даже если не брать в учет перекрытия, высота 12-этажного дома намного превышает допустимую для установки газовых котлов. Да и с точки зрения пожарной безопасности, в таком доме, согласно норм, квартиры должны иметь эвакуационный выход и не допускается застекление обеих лоджий.
А вот у Артема из «Квартала» на это ответ простой – по его подсчетам, высота дома как раз вписывается в нормы, выходов ровно столько, сколько нужно (один), а лоджии стеклит… не застройщик, а сами жильцы! Это, оказывается, они нарушают правила противопожарной безопасности. То, что фотографии проекта с застекленными лоджиями развешаны по всему городу – ерунда, не верь глазам своим.
Подробная проверка – по обращению
В общем, вопросов – есть, ответов – нет. Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля держит строительство «под надежной крышей». В областном ГАСКе считают, что экспертиза проекта не нужна, декларации о начале строительства очередных секций выдают регулярно и ответственных лиц, осуществляющих надзор назначают тоже… Но… Факты, о которых эксперты просто «кричат» в местной прессе, они не комментируют. Вопросы, возникающие у специалистов строительного рынка и у СМИ почему-то совершенно не беспокоят ни архитектурную инспекцию, ни пожарников, ни газовщиков. Опасное строительство продолжается, вопреки общественному резонансу!
— По этим фактам проверка не проводилась, — говорит начальник отдела регистрации государственной архитектурно-строительной инспекции в Винницкой области Сергей Прохоров. – Этот объект у нас зарегистрирован, есть вся разрешительная документация. Предыдущие проверки, насколько я знаю, показали, что все нормально. Но я не могу сказать, обращалось ли внимание на эти факты. Сейчас у нас есть обращение, и мы до пятого мая проведем более подробную проверку.
А начальник сектора нормативно-технической работы и контроля за системами противопожарной безопасности в Винницкой области майор Руслан Юраш «отморозился». Специалист пожаловался журналисту, что они теперь совершенно «беззубая» инстанция.
— Когда «Житлобуд» обращался к нам за техническими условиями при разработке проектной документации, согласно государственных строительных норм, в проектном решении был предусмотрен второй эвакуационный выход. Но, с начала введения в действие закона Украины о регулировании градостроительной деятельности, органы государственного пожарного контроля и МЧС не участвуют в государственных приемных комиссиях. Согласно постановы Кабмина №461 от 15.04.2014, прием в эксплуатацию объектов, которые относятся к 1-3 категории сложности (данный комплекс относится к 3 категории — Прим. авт), проводятся путем регистрации в государственной архитектурной инспекции. Поэтому мы лишены права принимать участие в таких комиссиях и требовать исполнения тех мероприятий, которые были предусмотрены проектом.
Надеемся, что обо всех нарушениях пожарной безопасности на этой стройке, которые Руслан Юраш в упор не хочет видеть, он расскажет покупателям квартир сам. Потому даем его телефон (097) 567-40-86.
Все претензии – к себе
Еще один, немаловажный, момент. Как правило, если в доме выявлены какие-либо дефекты, вся ответственность за это ложится на заказчика и проектанта. Но, к сожалению, в нашей стране понятие «кидка» практически норма, и надежды на то, что, в случае чего, застройщик ринется изо всех сил исполнять свои обязанности по устранению недостатков в уже проданных квартирах – нет.
По словам директора архитектурно-строительной мастерской «Плясовица» Виталия Плясовицы, схема продажи жилья в «Набережном квартале» строится по той же самой схеме, что и в печально известном «Элита-Центр».
— Начну с юридического аспекта, — говорит он. — Ответственность за жилой дом несет подрядчик. Как правило, это строительная фирма. Она же берет на себя и определенные гарантийные обязательства. Поэтому к реализации жилья строительные компании приступают при 60-70-процентной готовности дома. В случае с «Набережным кварталом», ответственность за конечный результат делят между собой сотни жильцов, которые вложили деньги в стройку, ведь фактически они объединились в кооператив. То есть, претензии к качеству люди могут предъявлять только себе. Откровенно говоря, юридически это выглядит как «Элита–центр».
Станислав Краевский
Один ответ
Извините за критику, но тут ситуация “а слона то я и не заметил”.
Какая категория сложности объекта? Весь комплекс, это ОДИН многосекционный дом рассчитанный на проживание более 400 жителей — 5 категория сложности. Разрешения на строительство частей объекта можно получать отдельно, но категория сложности объекта равна категории сложности объекта в целом.
А что получает Застройщик? Он регистрирует декларации по 3-й категории на каждый подъезд — это грубейшее нарушение, покрываемое ГАСК. А все остальные его выходки уже производная — раз 3-я категория, то и экспертизы не надо. Тут надо просто писать в прокуратуру и на застройщика и на ГАСК — право на строительство объекта 5-й категории дает только Разрешение на строительство, а если гонят по декларации это самострой. Штраф за строительство 5-й категории без разрешения — по 1000-е минимальных зарплат и с Заказчика, и с Генподрядчика.
Про газ: делается через судью за взятки при правильном формулировке отказа от газовщиков. Вот судебное решение по “Набережному Кварталу” в Хмельницком: http://reyestr.court.gov.ua/Review/36145641